近期总有邻居问我，小区车库、车位所有权到底属于业主还是开发商，邻居说房子还没拿到置业顾问就开始催着问要不要买车位。这个问题一直饱受争议，小区的车库、车位所有权到底属于谁呢？

根据《物权法》之规定：
 七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
 七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

上述第七十四条基本上明确了探求车库、车位所有权归属问题的路径，开发商也往往通过房屋买卖合同条款约定车库、车位的所有权归属于自己，同时提醒购房者通过购买或租赁的形式取得车库、车位的使用权。停车库、位的所有权原始归属被格式条款统一约定为开发商所有，而且往往是合同附件中的格式条款。
 本人倾向认为，小区内归属开发商的停车库、位应该是开放商投入一定相当成本并且不占用小区共有面积的车库、位。比如单独规划的地下停车库、位，地面独立于小区共有面积之外的单独规模的停车、库位。甚至连占用地下人防工程的停车库位都不能称之为规划用于停放汽车的车位、车库。

根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》，那些占用小区公共通行区域地面的车位也根本不能算是单独规划用于停车的库位，《规范》：
 共有建筑面积的内容
 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
 独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。

根据《规范》，本人也倾向认为，归属开发商的停车库、位需满足两个条件，即首先不占有共有面积，其次需投入一定资源进行开发。就算是不占有共有面积，但不需要投入过多资源即可作为车库、位使用，本着停车库、位作为满足业主生活需要的附属性设施，也应该归业主共有。而占用小区公共通行地面区域施划的分散停车位应属业主共有。而且，更进一步，本人倾向于归属于开发单位的停车库位只限于地下停车位库位。任何占用地上面积的停车库、位均应归属于业主共有。因为开发商在取得国有土地使用权后，在其之上开发商品房分别卖予全体业主，整个小区地上规划面积应视为所有业主的公共活动空间。而所谓的《规范》中不记入共有面积的部分，也仅仅是一种计算方法，不记入也不意味着不归属业主共有，典型的物业管理用房，因为多幢服务，具体计算单个业主的公摊面积时并不记入公共面积，但不意味着产权不共有。而且，不归属于开发商的车库、位其后期的调整规划也应经过业主的同意，从现实看来，应该更多的发挥业委会的功能，并通过物业公司进行共有停车位的规划调整以及管理，而不是由开发商一卖了之、一租了之，看似符合物权法、合同法的相关规定，但忽略了车库、车位的特殊属性，忽略了不同车库、车位的开发基础，也忽略了全体业主的共有利益。
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